Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất: Một mũi tên trúng nhiều đích

Phương thức này có thể giúp đạt được nhiều mục đích cùng lúc, nhất là trong điều kiện vốn nhà nước hạn hẹp, không bố trí đủ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Không chồng chéo với đấu giá đất

Văn kiện Đại hội XII của Đảng đề ra một trong các phương hướng phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là “mở rộng cơ chế đấu thầu, đấu giá”.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất là 2 cơ chế, công cụ hữu hiệu để tăng thu tối đa cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, tăng hiệu quả quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, so với đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất còn hướng tới nhiều mục đích quan trọng khác.

Cụ thể, theo Bộ KH&ĐT, khác với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là sự kết hợp cả đấu thầu (phải đánh giá về năng lực, kinh nghiệm, giải pháp kỹ thuật của nhà đầu tư cũng như hiệu quả đầu tư trong tương lai) và đấu giá (chào tăng giá để khai thác giá trị địa tô) và có hợp đồng để dễ dàng kiểm soát, ràng buộc chặt chẽ nhà đầu tư, đảm bảo tiến độ hiệu quả đầu tư theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP (NĐ 30), hồ sơ mời thầu (HSMT) phải quy định yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và các giá trị tối thiểu về tổng chi phí thực hiện dự án, giá trị bồi thường hỗ trợ tái định cư, cũng như các yêu cầu về thực hiện dự án; yêu cầu về kiến trúc, môi trường; an toàn; các nội dung khác của dự án làm căn cứ để nhà đầu tư đề xuất dự án.

Bộ KH&ĐT khẳng định, không có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất với cơ chế đấu thầu dự án. Tuy nhiên, Bộ KH&ĐT cho biết, để khắc phục việc một số đơn vị chưa phân rõ trường hợp đấu thầu và đấu giá, tại Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP đã quy định rõ điều kiện để lập danh mục dự án tổ chức đấu thầu là: “Chỉ trong trường hợp khu đất không đủ điều kiện tổ chức đấu giá (quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai), như đất chưa được giải phóng mặt bằng do không bố trí được nguồn vốn”. 

Cần bổ sung quy định riêng khi sửa đổi Luật Đất đai

Tại các hội nghị đánh giá giữa kỳ kế hoạch đầu tư công trung hạn do Bộ KH&ĐT tổ chức tháng 8 vừa qua, nhiều địa phương đánh giá cao sự cần thiết, tính hiệu quả của cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất. Đặc biệt, cơ chế này giúp nhiều địa phương huy động nguồn vốn của nhà đầu tư để triển khai ngay công tác giải phóng mặt bằng, theo phương án dự kiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà cơ quan nhà nước đã xây dựng. Theo quy định, sau khi được lựa chọn phải chuyển toàn bộ giá trị này cho đơn vị, tổ chức có chức năng theo quy định để tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng khu đất, quỹ đất thuộc dự án.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất thời gian qua, theo nhiều địa phương, còn nhiều vướng mắc. Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương Vương Đức Sáng cho biết, quy định hiện hành của pháp luật về đất đai chưa bao gồm trường hợp giao đất, cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Do đó, sau khi đấu thầu không có cơ chế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu, gây ảnh hưởng lớn tới hoạt động thu hút đầu tư của địa phương.

Nhiều địa phương cũng phản ánh việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai dẫn đến tại thời điểm trúng thầu, nhà đầu tư không được xác định rõ nghĩa vụ tài chính của mình về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc này gây quan ngại cho nhà đầu tư do không tính toán được phương án tài chính để khẳng định hiệu quả đầu tư trước khi bỏ vốn.

Đồng thời, việc tính giá đất sau khi có kết quả đấu thầu dễ phát sinh tình huống tiêu cực do chỉ là sự thỏa thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư trúng thầu, không đảm bảo tính cạnh tranh - nguyên tắc của thị trường. Thực tế tại một số địa phương có sự chênh lệch lớn về giá đất đối với các khu đất có vị trí cạnh nhau.

Để giải quyết các vướng mắc trên, Bộ KH&ĐT kiến nghị bổ sung trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất nói chung và thủ tục xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong đấu thầu dự án nói riêng vào Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai. Trong đó, cần xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm phát hành HSMT, với điều kiện thực trạng tương lai của khu đất đã được phê duyệt trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/500. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư đề xuất giá đất không thấp hơn mức giá do bên mời thầu quy định. Bộ KH&ĐT cho rằng, quy định này được coi là sự bổ sung pháp luật, không trái với quy định của Luật Đất đai do thuộc trường hợp Thủ tướng Chính phủ quyết định không đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 118 Luật Đất đai.